อสังหาฯ ยัง ฝืดต้นทุนสูงเกินกำลังซื้อ-ทาวน์เฮาส์ค้างสต๊อกรอระบาย

นายเชษฐวัฒก์ ทรงประเสริฐ นักวิเคราะห์ ศูนย์วิจัยเศรษฐกิจและธุรกิจ ธนาคารไทยพาณิชย์ (SCB EIC) มองว่า สิ่งที่ทำให้การตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยของผู้บริโภคเปลี่ยนไป รองจากปัจจัยราคา เป็นอันดับหนึ่ง รองลงมา คือ ทำเล

ลุ้น กนง.ขึ้นดอกเบี้ยต่อคำพูดจาก สล็อตเว็บตรง? ด้าน ธอส. ยันตรึงดอกเบี้ยให้นานที่สุด

รับเหมาก่อสร้าง ชี้ ปี 67 ราคาบ้านสูงขึ้นแน่นอนตามค่าแรงที่เพิ่ม

พฤติกรรมเปลี่ยนจาก ขนาดพื้นที่ มาเป็น ความสะดวกสบายในการเดินทางช่วงก่อนโควิด-19 คนเลือกจาก “ขนาดพื้นที่” เลือกบ้านเดี่ยว ทาวน์เฮาส์ แต่พฤติกรรมที่เปลี่ยนไปมาสู่การเลือกคอนโดมิเนียม เพื่อความสะดวกในการเดินทางเข้าเมือง ทำงาน ติดรถไฟฟ้า

แม้จะเป็นทำเลชั้นกลางในเมือง หรือ นอกเมืองแต่ติดรถไฟฟ้า เน้นสิ่งอำนวยความสะดวก โรงเรียน ห้างสรรพสินค้า โรงพยาบาล โดยคนสนใจระดับราคา ตั้งแต่ 1-3 ล้านบาท

คอนโดฟื้นตัว ทาวน์เฮาส์ยังน่าห่วง

ราคาที่คนสนใจและยังซื้อ คือคอนโดฯไม่เกิน 3 ล้านบาท สะท้อนว่าอสังหาฯ การฟื้นตัวอย่างค่อยเป็นค่อยไป ดูจากความต้องการในปีที่ผ่านมา คนนิยมคอนโดฯเพิ่มขึ้น ที่ตอบโจทย์ขายได้ดี คือ 1 ล้านบาท แต่หากทำเลกรุงเทพฯ ชั้นกลางก็ราคา 2-3 ล้านบาท

โครงการใหม่อาจชะลอเมื่อเทียบกับปี 2565

ภาพรวมทำให้เติบโตประมาณ 3% คาดว่าโครงการใหม่ที่เปิดตัวในปีนี้จะชะลอตัวเมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ผ่านมา โดยอัตราการขายคอนโดฯเติบโตได้ดีกว่า แนวราบ เฉลี่ยในช่วง 7-8 เดือน ที่ผ่านมาขายได้ 30% หรือ สัดส่วน 1 ใน 3 ของโครงการ คาดว่าภาพรวมจะทยอยกลับมาฟื้นตัวในปี 2567

ทาวน์เฮาส์มือ 2 ขายดี มือ 1 เหลือสต็อก-จับตาตลาดรอระบายโดยเฉพาะแนวราบ

ภาพรวมสต๊อกคงค้างในตลาดยังมี แม้จะมีการชะลอเปิดตัวโครงการออกไป รวมถึงมีการจัดโปรโมชั่นระบายสต็อกมากขึ้น แต่หน่วยเหลือขายสะสม ในปี 2566 นี้ มีแนวโน้มเพิ่มขึ้น เนื่องจาก แนวราบที่มีการเปิดตัวโครงการบ้านเดี่ยว บ้านแฝดเพิ่มขึ้นในช่วงปีที่ผ่านมา แต่มีอัตราดูดซับทาวน์เฮาส์ยังต่ำ เนื่องจากกำลังซื้อที่ยังฟื้นตัวช้ากว่าตลาด แต่ยังคาดว่าจะกลับมาฟื้นตัวในปี 2567

แนวราบ ทาวน์เฮาส์ คาดว่าจะมีการจำหน่ายไม่มากนัก แต่ที่ขายดีคือ กลุ่มทาวน์เฮาส์มือ 2 เพราะราคาจับต้องได้

มีโอกาสฟื้นตัวในต่างจังหวัด

อย่างไรก็ตาม ยังมีโอกาสฟื้นตัวดีในต่างจังหวัด ทำให้มีการเปิดตัวโครงการใหม่ในต่างจังหวัดเพิ่มขึ้น โดยเฉพาะในจังหวัดเมืองรอง ที่มีการลงทุนด้านโครงสร้างพื้นฐาน เช่น อุดรธานี อุบลราชธานี นครราชสีมา และในพื้นที่เขตการพัฒนาเศรษฐกิจพิเศษ (EEC)

หวังกำลังซื้อต่างชาติ

ด้านหน่วยโอนกรรมสิทธิ์ ที่อยู่อาศัยในปี 2566 นี้ยังอยู่ภาวะทรงตัว ทั้งในกรุงเทพฯ -ปริมณฑล รวมถึงต่างจังหวัดขณะที่หากแยกเป็นคอนโดฯ ยังมีการขยายตัวได้ดี ทั้งมือ 1 และมือ 2 คาดว่าจะดีขึ้นในปี 2567

ทางด้านกำลังซื้อต่างชาติ หลังจากมีมาตรการฟรีวีซ่าให้นักท่องเที่ยว คาดว่าจะมีนักท่องเที่ยวจีนเพิ่มขึ้น แต่ไม่ถึงกับทำให้มีการตัดสินใจซื้ออสังหาฯ ในไทยเพิ่มขึ้น เพราะมีปัจจัยหลายด้านที่เป็นองค์ประกอบในการตัดสินใจ ทั้งภาวะเศรษฐกิจ และ แรงจูงใจจากภาครัฐ ซึ่งเหตุการณ์ที่ชาวจีนเคยซื้ออสังหาฯ เพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว ในช่วงก่อนวิกฤติโควิด-19 ในปี 2560-2561 นั้นคาดว่าจะไม่เกิดขึ้นอีก แต่อาจจะมีชาวต่างชาติประเทศอื่นที่สนใจ เข้ามาซื้ออสังหาฯ ในเมืองท่องเที่ยว เช่น ภูเก็ต เชียงใหม่ เป็นต้น

สิ่งที่ต้องติดตามซึ่งจะมีผลต่อมาตรการกระตุ้นตลาดอสังหาฯ คือ การลดค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ ที่จะกระตุ้นให้เกิดการโอนมากขึ้น ในพื้นที่กรุงเทพ เช่นเดียวกันกับช่วงโควิด , ผังเมืองใหม่ ที่จะส่งผลต่อการขยายพื้นที่พัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยบริเวณรถไฟฟ้า ในสายใหม่ๆ โดยเฉพาะฝั่งตะวันตก ของกรุงเทพฯ อาจจะเป็นปัจจัยส่งผลทำให้ตลาดกลับมาคึกคักได้